¿Arrendador o arrendatario?

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[dropcap]E[/dropcap]l mercado de arrendamientos urbanos está en continua evolución, mientras estás leyendo estas líneas hay personas en nuestro país que a través de internet o mediante agencias profesionales están tratando de encontrar aquel piso, casa, local… que cubra sus necesidades en relación a los requisitos que ellos consideren importantes.

La tendencia es notable, a medida que transcurre el tiempo, nuestro sistema de “alquileres” camina hacia el modelo del centro de Europa. El modelo de países como Alemania se caracteriza en que existe una minoría social que tiene la titularidad de la mayoría de las propiedades ,  y las corrientes más jóvenes optan por alquilar en lugar de comprar.

¿Cómo funciona el sistema de “alquileres” en España?

Tanto si eres un arrendador(propietario) como si eres un arrendatario(inquilino) existe una ley que sería recomendable que leyeses para estar al tanto de tus derechos y obligaciones como cualquiera de las figuras que puedas llegar a ocupar.

Se trata de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU) que entró en vigor en el 1995, hace poco más de 20 años. No voy a pegar los artículos ,párrafo a párrafo, para que los leas, eso podrías hacerlo por tu cuenta, voy a simplificar la tarea para conocer qué obligaciones contraemos y que derechos podemos ejecutar.

Duración del contrato

En el momento en el que decidimos estipular una duración del contrato, no encontramos una duración mínima, sin embargo si existe una cifra similar, determinada en 3 años y es que si el contrato realizado es inferior a esta duración(36 meses) , el propio inquilino podrá prorrogarlo hasta llegar a los 3 años de duración máxima que le permite la ley( renovado cada año hasta llegar al tercero).

Debemos matizar que si el propietario logra justificar que necesita esa vivienda para albergar a algún familiar de primer grado de consanguinidad, por sentencia de divorcio…, entonces podrá quitar la prórroga y rescindir el contrato vigente.

Sin embargo, si el inquilino, una vez que se extingue el contrato , logra demostrar que transcurridos tres meses, la vivienda de la que ha sido despojado no ha sido habitada, podrá recuperarla y ser indemnizado por tales efectos.

Desistimiento del contrato

¿Qué se puede hacer para rescindir un contrato de manera legal?

Si actuamos en el perfil del arrendatario(inquilino) nos encontramos con que a los 6 meses podremos extinguir nuestra vinculación contractual con el propietario tras previo aviso( al menos 30 días).

¿Y si vives con alguien?

La ley recoge la siguiente situación, si estás casado y por cualquier motivo, esperemos que no suceda, el inquilino (el que tiene el contrato a su nombre) decide abandonar la vivienda, tranquilo/a , en un plazo de un mes podrás notificar tu intención de continuar con el alquiler y no podrán rescindir el contrato. Esto sucede también si no estás casado pero tienes descendencia en común, o bien, no estáis casados pero lleváis por lo menos 2 años de alquiler en esa vivienda.

Pero existe un matiz , que tal vez te gustaría conocer, y es que si tu pareja/compañero abandona la vivienda cumpliendo esos requisitos y tú no te has pronunciado acerca del contrato, la responsabilidad recaerá en ti, y tendrás que abonar esa mensualidad en curso.

Otra particularidad que permite rescindir el contrato es el momento en el que el propietario decide realizar una obra de gran embergadura , que debe ser avisada al menos con 3 meses de antelación y con una especificación de tiempo, costes…, y en la que el arrendatario, si lo considera oportuno, podrá extinguir el contrato.

La renta del alquiler,¿Cuánto pagar?

El precio será libre, y normalmente se paga de forma mensual(a diferencia de Reino Unido que es habitual encontrarse arrendamiento per week)no obstante los interesados pueden estipular otra periodicidad para los pagos.

Arrendatarios, deberéis pagar por Ley en los primeros 7 días de cada mes y vuestro casero/arrendador no podrá exigiros más de una mensualidad por adelantado, además se contempla que en lugar de alquilar la vivienda a cambio de un precio mensual, se pueda acordar una “exoneración” de esa cuota mensual a cambio de que el inquilino realice mejoras en la propiedad.

¿Cuánto me suben el alquiler?

Presta atención, según la legislación vigente ,solamente se puede actualizar una vez cada año la cuantía que debes pagarle a tu arrendador, pero es que además el índice o método que se emplee para actualizarla debe estar completamente definido, ya que en caso contrario será de obligada utilización el Índice de Garantía de Competitividad.

Y es que si dudáis del procedimiento, o desconfiáis sobre la cuantía que os ha quedado resultante de esa actualización por parte del arrendador, podréis exigirle una certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Conservación de la vivienda

Este es uno de los conceptos que más dudas genera, básicamente porque pese a que la Ley puede dictaminar determinadas directrices , otras situaciones pueden variar su correcto funcionamiento.

La obligación de la conservación de la vivienda la podemos dividir en dos grupos, obras grandes y obras o reparaciones pequeñas. Las primeras según la legislación (aquellas que comprometen la habitabilidad de la vivienda) serán a cargo del arrendador, las demás serán a cargo del arrendatario.

Si una de las obras, de manera forzosa, es molesta para el inquilino y hasta puede privarle de espacio de su vivienda, estará obligado a soportarla. En caso de que durase más de 20 días , el propietario deberá reducir la cuota de ese mes de manera porcentual.

Si estás leyendo esto y coincide con que acabas de comenzar un arrendamiento como inquilino, tienes además que plantear lo antes posible a tu casero las obras que consideres que necesita la vivienda y, además, si alguna de ellas es vital, podrás pagarla tú mismo(con previa autorización del arrendador) y exigirle su inminente cuantía.

Fianza

Regla número uno, vital, las fianzas NO son para cubrir impagos de mensualidades, pese a que es muy habitual que los inquilinos decidan cargar el último mes del alquiler a la fianza y no abonarlo. Una fianza es un depósito que se realiza para otorgar una garantía de pago sobre los desperfectos que se puedan ocasionar en la vivienda.

Es obligatoria, y es igual a la cuantía de un mes de arrendamiento de la vivienda o de dos si esta tiene un uso diferente del de vivienda y además en algunas Comunidades Autónomas, como es el caso de Galicia , se deberá depositar en el Instituto Galego de Vivenda e Solo, ya sea el propietario o mismo el propio inquilino.

Por cierto, a modo de curiosidad, si tenéis la suerte de que la administración pública, en muchas de su ramificaciones, sea vuestro “arrendatario” no tengáis en mente solicitarle ninguna fianza,estas instituciones no están obligadas a depositarlas.

 

He intentado tocar los asuntos que consideraba más importantes de este tema, sin embargo, si has estado leyendo el artículo y tu situación no está reflejada en el texto, puedes dejar tu comentario e intentaremos solventarlo.

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