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Los precios de la vivienda en España continúan su escalada y la tendencia se ha acelerado en los últimos tres meses: comprar una casa cuesta hoy mucho más que hace un año y eso ya empieza a condicionar decisiones familiares y financieras. La subida interanual del mercado residencial plantea dudas sobre la accesibilidad y sobre cuánto resistirá la demanda si los costes hipotecarios vuelven a subir.
El último informe Imie Mercados Locales 2025, elaborado por Tinsa by Accumin, sitúa el precio medio del metro cuadrado en 2.091 euros, lo que supone un aumento del 13,1% interanual. En la práctica, adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados sin financiación se aproxima a los 188.190 euros. Si se corrigen los datos por inflación, el avance real sigue siendo notable: alrededor del 10% en doce meses, impulsado por la demanda en los polos de empleo y las zonas turísticas.
Veinte de las 52 capitales de provincia registran subidas superiores al 10% en un año. Madrid lidera el repunte con un incremento del 20,9% y, junto a Barcelona, concentra los distritos con los precios más altos: el Barrio de Salamanca encabeza la tabla con aproximadamente 7.514 €/m². Estas grandes urbes marcan distancias claras con el resto del país.
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Funcas, por su parte, ha destacado este encarecimiento como su Dato del año, tomando como referencia la tasación oficial del tercer trimestre que refleja un avance interanual del 12,1%, el mayor en dos décadas. En el panorama europeo solo Portugal muestra ritmos similares; otros países como Alemania e Italia crecen alrededor del 3–4%, mientras que Francia registra variaciones prácticamente nulas.
Para el próximo año, la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, estima que los precios podrían aumentar entre un 5% y un 10%, en un contexto de oferta de vivienda ajustada y una entrada lenta pero creciente de nueva oferta.
Cuota hipotecaria
El aumento de los precios deja a muchas familias con el acceso a la compra cada vez más lejos. Según la Sociedad de Tasación, un comprador medio necesita dedicar aproximadamente 7,6 años de salario íntegro para comprar una vivienda nueva. El informe también apunta que la subida interanual de la vivienda nueva en diciembre alcanzó el 8,9%, la mayor desde hace 19 años.
El Instituto Nacional de Estadística sitúa la hipoteca media en torno a los 160.404 euros, con una cuota media mensual cercana a los 795 euros. A nivel nacional, el esfuerzo que supone comprar se mantiene en un 34,5% de la renta disponible, en el límite de lo considerado sostenible por expertos.
No obstante, la presión varía mucho por territorios. Ocho provincias han superado ya el umbral recomendado de esfuerzo en el último trimestre.
- Málaga: un hogar medio necesitaría destinar alrededor del 58% de su renta disponible para la primera cuota en una hipoteca que cubra el 80% del valor; en el centro de la ciudad el esfuerzo sube hasta el 68%. Precio medio: 2.697 €/m² (subida del 13,4%), lo que sitúa una vivienda media cerca de 242.730 euros.
- Islas Baleares: la primera cuota absorbe el 49% de la renta disponible; el precio ha crecido un 14,1% y el metro cuadrado promedia 3.644 €/m², el segundo más alto tras Madrid.
- Madrid: requiere un esfuerzo medio del 43%; en algunos distritos céntricos la carga llega al 78% y en el Barrio de Salamanca al 71%. Precio medio: 3.799 €/m².
- También registran grandes exigencias: Cádiz (42%), Alicante (41%), y en torno al 36% figuran Sevilla, Cantabria y Barcelona.
En paralelo, los tipos de interés están perdiendo la tregua de los últimos meses. El Euríbor no ha descendido por debajo del 2% y acumula subidas desde julio. El Banco de España sitúa el tipo medio de hipotecas a más de tres años en el 2,807%. Varias entidades —entre ellas Unicaja, ING, Bankinter, BBVA, Santander y Abanca, según comparadores— ya han elevado el precio de sus hipotecas fijas, lo que anticipa que las ofertas más baratas del mercado tienden a desaparecer en 2026.
Construcción y oferta
La única palanca clara para moderar los precios es ampliar la oferta de viviendas. Los visados de obra nueva acumulados hasta octubre alcanzaron las 115.279 unidades, un aumento del 7,64% frente al mismo periodo del año anterior, según el informe Euroconstruct Invierno 2025 (ITeC/Gremios).
Aunque 2025 se perfila como uno de los mejores ejercicios para la construcción desde la crisis de 2008, la respuesta en términos de parque disponible aún resulta insuficiente. Las promociones públicas retomadas por las administraciones podrían comenzar a notarse a partir de 2027, mientras que la rehabilitación —apoyada por fondos europeos— ha funcionado por debajo de lo esperado.
El coste de edificación también presiona los precios: la Sociedad de Tasación señala un incremento interanual del 3,3% en costes de obra nueva.
En conjunto, los indicadores muestran un mercado con una demanda sostenida y una oferta que tarda en responder: la consecuencia inmediata es que la subida de precios puede continuar hasta que la oferta crezca de forma significativa. Para hogares y posibles compradores esto significa mayor esfuerzo financiero y una ventana de decisión más estrecha; para las políticas públicas, la necesidad de acelerar la promoción protegida y facilitar la incorporación de viviendas al parque disponible.
